KİRA TESPİT DAVASI: ŞARTLARI, NE ZAMAN AÇILIR VE KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR?

Kira ilişkilerinde tarafların en sık karşılaştığı uyuşmazlıklardan biri, mevcut kira bedelinin taşınmazın güncel ekonomik koşullarına göre düşük veya yüksek kalmasıdır. Özellikle uzun yıllardır devam eden kira sözleşmelerinde, sözleşmenin başlangıcında belirlenen kira bedeli ile taşınmazın güncel piyasa değeri arasında önemli farklılıklar ortaya çıkabilmektedir.

Tarafların yeni kira döneminde uygulanacak bedel konusunda anlaşamaması halinde, belirli koşulların gerçekleşmesiyle mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesi talep edilebilir.

Bu dava uygulamada kira tespit davası veya kira bedelinin tespiti davası olarak adlandırılmaktadır.

Kira tespit davası yalnızca kiraya verenin kira bedelini artırmak amacıyla başvurabileceği bir yol değildir. Somut olayın özelliklerine göre kiracı da kira bedelinin belirlenmesini mahkemeden isteyebilir.

Bu yazımızda kira tespit davasının hangi durumlarda açılabileceği, beş yıllık sürenin önemi, ihtarname gönderilmesinin ne gibi sonuçlar doğurduğu, arabuluculuk süreci, mahkemenin kira bedelini hangi kriterlere göre belirlediği ve dava sırasında dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar açıklanmaktadır.

Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde yer almaktadır.

TBK m.344/3'e göre, Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Kira Tespit Davasını Kim Açabilir?

Kural olarak kira bedelinin belirlenmesinde hukuki yararı bulunan hem kiracı hem de kiraya veren dava açabilir.

Kiraya veren, mevcut kira bedelinin taşınmazın güncel kira değerinin gerisinde kaldığını ileri sürerek daha yüksek bir bedelin belirlenmesini isteyebilir.

Kiracı ise sözleşme veya taraflar arasındaki uygulama nedeniyle süregelen süreç içerisinde ödemek zorunda kaldığı kira bedelinin rayiç kira bedellerinin çok üstünde kaldığını düşündüğü durumlarda kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir.

Dolayısıyla kira tespit davası yalnızca “ev sahibinin kira artırma davası” şeklinde değerlendirilmemelidir.

KİRA TESPİT DAVASI AÇILMA ŞARTLARI

Kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenebilmesi için bazı temel şartların bulunması gerekir. Kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesinin talep edildiği kira tespit davalarında temel olarak;

1. Geçerli ve devam eden bir kira sözleşmesinin bulunması,

2. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıllık sürenin tamamlanmış olması,

3. Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması

gerekmektedir.

1. Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması

Kira tespit davasının açılabilmesi için taraflar arasında devam eden bir kira ilişkisinin bulunması gerekir.

Başka bir ifadeyle, mahkemeden yeni bir kira bedelinin belirlenmesi istenebilmesi için öncelikle tarafların kiracı ve kiraya veren sıfatlarının bulunduğu mevcut bir kira sözleşmesi olmalıdır. Kira sözleşmesinin mutlaka yazılı olarak yapılması gerekmez. Ancak kira ilişkisinin varlığının ve özellikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ortaya konulabilmesi gerekir. Çünkü kira tespit davasında beş yıllık sürenin hesaplanabilmesi için kira ilişkisinin başlangıç tarihinin bilinmesi gerekir.

2. Beş Yıllık Kira Süresinin Dolmuş Olması

Kira tespit davalarında en önemli hususlardan biri, kira sözleşmesinde beş yıllık sürenin tamamlanmış olmasıdır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, beş yıldan uzun süren veya beş yılın sonunda yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi mümkündür.

Buradaki beş yıllık süre, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır.

Örneğin kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01.09.2020 olsun. Bu durumda kira dönemleri şu şekilde ilerler:

01.09.2020 – 31.08.2021: 1. kira yılı

01.09.2021 – 31.08.2022: 2. kira yılı

01.09.2022 – 31.08.2023: 3. kira yılı

01.09.2023 – 31.08.2024: 4. kira yılı

01.09.2024 – 31.08.2025: 5. kira yılı

Buna göre beş yıllık süre 31.08.2025 tarihinde tamamlanır ve 01.09.2025 tarihinde başlayan kira dönemi, beş yıllık sürenin tamamlanmasından sonraki kira dönemi olur.

Dolayısıyla hesaplama yapılırken yalnızca sözleşmenin hangi yılda başladığına bakılmaz. Başlangıç tarihi olan gün ve ay da dikkate alınır.

Örneğin sözleşme 15.05.2020 tarihinde başlamışsa beş yıllık sürenin hesabında esas alınacak tarih 15.05.2025 olacaktır.

Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce kira sözleşmesinin başlangıç tarihi dikkatlice incelenmeli ve beş yıllık sürenin hangi tarihte tamamlandığı kesin olarak belirlenmelidir.

3. Dava Öncesinde Arabuluculuk Sürecinin Tamamlanması

Kira tespit davası açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale getirilmiştir. Kira tespitine ilişkin uyuşmazlıklar da bu kapsamda değerlendirilmektedir.

Tarafların arabuluculuk görüşmeleri sırasında kira bedeli konusunda anlaşmaya varamaması halinde arabuluculuk süreci anlaşamama ile sonuçlanır ve son tutanak düzenlenir. Bu aşamanın tamamlanmasının ardından kira tespit davasının açılması mümkün hale gelir.

Dolayısıyla dava açılmadan önce yalnızca beş yıllık sürenin dolup dolmadığı değil, zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanıp tamamlanmadığı da kontrol edilmelidir.

KİRA TESPİT DAVASI AÇMA SÜRESİ

Kira tespit davasının açılması bakımından kanunda belirlenmiş tek bir hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Ancak davanın ne zaman açıldığı, mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağı açısından büyük önem taşır.

Bu nedenle kira tespit davasında iki konu birbirinden ayrılmalıdır: Davanın açılabileceği zaman ve mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı.

Dava her zaman açılabilir mi?

Evet. Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak davanın her zaman açılabilmesi, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin her durumda içinde bulunulan kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanacağı anlamına gelmez.

Yeni kira döneminden itibaren uygulanması istenen kira bedeli bakımından, TBK m. 345'te belirtilen süre ve bildirim koşullarına uyulması gerekir.

Yeni kira döneminden itibaren kira bedelinin uygulanması

Kira tespit davasının açılma zamanı, öncelikle kira sözleşmesinde yeni kira dönemlerinde uygulanacak kira artışına ilişkin bir hüküm bulunup bulunmadığına göre değerlendirilmelidir.

Bu nedenle kira tespit davası bakımından iki farklı durum bulunmaktadır:

1-) Kira Sözleşmesinde Artış Hükmü Bulunmaması

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanması isteniyorsa, Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesinde öngörülen süre ve bildirim koşullarına uyulması gerekir.

TBK m. 345 uyarınca, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce kira tespit davasının açılması veya bu süre içerisinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılması halinde, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.

30 Günlük Süre Nasıl Hesaplanır?

Örneğin kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01.09.2020 olsun. Beş yıllık sürenin tamamlanmasından sonraki yeni kira dönemi:

01.09.2025 – 31.08.2026 tarihleri arasındadır. Kiraya veren, 01.09.2025 tarihinde başlayan bu yeni kira döneminde daha yüksek bir kira bedelinin uygulanmasını istiyorsa;

Bu durumda iki seçenek vardır:

Birinci seçenek: Davanın 30 gün önce açılması: Kiraya veren, kira tespit davasını yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açabilir. Dolayısıyla; 02.08.2025 ve öncesi tarihlerde kira tespit davasının açılması halinde, dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmış olacağından bu tarihler arasında dava açılması halinde, mahkemece belirlenecek kira bedelinin 01.09.2025 tarihinde başlayan yeni kira döneminden itibaren uygulanması mümkün olacaktır.

Yeni kira döneminin başlangıç tarihi 01.09.2025 olduğundan, bu tarihten 30 gün önce 02.08.2025 tarihidir.

Dolayısıyla kiraya veren, 02.08.2025 tarihinde veya daha önce kira tespit davasını açabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta vardır: 02.08.2025 tarihinde dava açıldığında beş yıllık süre henüz tamamlanmamıştır. Ancak dava, 31.08.2025 tarihinde sona erecek beşinci kira yılından sonraki 01.09.2025 tarihinde başlayacak 6. kira yılı için açılmaktadır.

Bu nedenle 5 yıllık sürenin dava tarihinde henüz dolmamış olması, tek başına davanın açılamamasına neden olmaz. Yargılama devam ederken beş yıllık sürenin tamamlanmasıyla birlikte, 6. kira yılı bakımından TBK m. 344/3 kapsamında kira bedelinin belirlenmesi gündeme gelir. Şayet 30 gün evvelden açılmaması halinde bu dönemden itibaren uygulanması mümkün olmayacaktır. Bu durumda, kira bedelinin 01.09.2026 tarihinde başlayacak 7. kira yılı bakımından uygulanması gündeme gelecektir.

İkinci seçenek: Süresinde ihtar gönderilmesi: Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki tarihte kiraya veren kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunabilir. Bu durumda ihtarın süresinde gönderilmiş olması yeterli olup, kira tespit davasının ayrıca bu süre içerisinde açılması gerekmez. Dava, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Örneğin;

• Yeni kira dönemi: 01.09.2025 – 31.08.2026

• İhtarname: 02.08.2025 tarihinden önceki herhangi bir tarihte

• Dava tarihi: 20.10.2025

Bu örnekte kiraya veren, 02.08.2025 tarihinden önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuştur. Bu nedenle, kira tespit davası 20.10.2025 tarihinde, yani yeni kira dönemi başladıktan sonra açılmış olsa dahi, ihtarın süresinde yapılmış olması nedeniyle davanın ayrıca 30 günlük süre içerisinde açılması gerekmez. Dava, 31.08.2026 tarihine kadar açılabilir ve mahkemece belirlenecek kira bedelinin 01.09.2025 tarihinde başlayan yeni kira döneminden itibaren uygulanması mümkün olur.

Süresinde ne dava açılır ne de ihtar gönderilirse

Yukarıdaki iki seçenekten hiçbiri süresinde uygulanmazsa, yani;

• kira tespit davası 02.08.2025 tarihine kadar açılmamışsa ve

• kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim de 02.08.2025 tarihine kadar yapılmamışsa,

mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli 01.09.2025 tarihinde başlayan 6. kira yılı için değil, bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.

Örneğin;

• Yeni kira dönemi: 01.09.2025 – 31.08.2026

• En geç 30 gün önceki tarih: 02.08.2025

• Dava: 15.10.2025

• İhtar: Gönderilmemiş

Bu durumda 02.08.2025 tarihine kadar ne dava açılmış ne de kiracıya gerekli yazılı bildirim yapılmıştır.

Dolayısıyla açılan dava sonucunda belirlenecek yeni kira bedeli 01.09.2025 tarihinde başlayan 6. kira yılına uygulanmaz. Yeni kira bedelinin 01.09.2026 tarihinde başlayacak 7. kira yılından itibaren uygulanması gündeme gelir.

2-) Kira Sözleşmesinde Artış Hükmünün Bulunması

Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde, yukarıda açıklanan 30 günlük dava açma veya ihtar süresine ilişkin kural farklı uygulanır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 345/3. maddesine göre, sözleşmede kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar kira tespit davasının açılması yeterlidir. Bu durumda mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli, davanın açıldığı tarihten değil, ilgili yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Dolayısıyla sözleşmede artış hükmü bulunması halinde, yeni kira döneminden 30 gün önce dava açılması veya kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekmez.

Örneğin;

• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi: 01.09.2020

• Beş yıllık sürenin tamamlanması: 31.08.2025

• Yeni kira dönemi: 01.09.2025 – 31.08.2026

• Sözleşmede kira artış hükmü: Var

Bu durumda kiraya veren, 01.09.2025 – 31.08.2026 tarihleri arasında kira tespit davasını açabilir.

Örneğin dava 15.12.2025, 10.04.2026 veya 20.08.2026 tarihinde açılmış olabilir. Dava yeni kira döneminin sonu olan 31.08.2026 tarihine kadar açıldığı sürece, mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin 01.09.2025 tarihinden itibaren geçerli olması mümkündür.

Bu nedenle sözleşmede kira artış hükmünün bulunması, kiraya veren açısından önemli bir farklılık yaratmaktadır. Yeni dönemden 30 gün önce dava açılması veya ihtar gönderilmesi şartı aranmaz; dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir.

KİRA BEDELİ MAHKEMEDE NASIL BELİRLENİR?

Kira tespit davasında mahkeme, yeni kira bedelini belirlerken tek bir veriyi esas almaz. Özellikle beş yıllık kira süresinin tamamlanmasından sonra yapılacak değerlendirmede, TÜFE oranı, emsal kira bedelleri, kiralanan taşınmazın özellikleri ve hakkaniyet birlikte dikkate alınır.

Amaç, yalnızca matematiksel bir kira artışı yapmak değil; taşınmazın bulunduğu piyasa koşullarına ve mevcut kira ilişkisinin özelliklerine uygun bir kira bedeli belirlemektir.

TÜFE Oranı

Kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınan unsurlardan biri, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Ancak beş yıllık sürenin dolduğu kira ilişkilerinde mahkemenin değerlendirmesi yalnızca TÜFE oranının mevcut kira bedeline uygulanmasından ibaret değildir. TÜFE, kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınan ölçütlerden yalnızca biridir.

Bu nedenle özellikle beş yıllık sürenin sonunda açılan kira tespit davalarında, “TÜFE oranı kadar artırılması gerekir” şeklinde tek başına bir hesaplama yapılmaz. Emsal kira bedelleri ve taşınmazın özellikleri de ayrıca değerlendirilir.

Emsal Kira Bedellerinin Araştırılması

Kira bedelinin belirlenmesinde en önemli unsurlardan biri, benzer taşınmazların hangi bedellerle kiraya verildiğinin araştırılmasıdır.

Kira bedelinin belirlenmesinde emsal kira bedelleri önemli bir yere sahiptir. Ancak emsal olarak gösterilen taşınmazların yalnızca aynı bölgede bulunması yeterli değildir. Emsal taşınmazların, dava konusu taşınmazla aynı veya benzer özelliklere sahip olması gerekir.

Bu nedenle emsal değerlendirmesinde;

• taşınmazın konumu,

• yüzölçümü,

• kullanım amacı,

• bulunduğu kat,

• fiziksel durumu,

• bina özellikleri,

• ulaşım ve çevre koşulları,

• kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve koşulları

gibi özellikler karşılaştırılmalıdır.

Ancak burada asıl önemli olan, emsal taşınmaz ile dava konusu taşınmazın birebir aynı olması değildir. Taşınmazlar arasında birtakım farklılıkların bulunması mümkündür.

Bu farklılıkların bilirkişi tarafından yerinde ve somut şekilde incelenmesi, ardından söz konusu farklılıkların kira bedeline ne şekilde etki edeceğinin hayatın olağan akışına uygun bir değerlendirmeyle ortaya konulması gerekir.

Örneğin emsal taşınmaz dava konusu taşınmazdan daha merkezi bir konumda, daha yeni bir binada veya daha avantajlı bir cephede bulunuyorsa, bu özelliklerin emsal kira bedelini artıran unsurlar olduğu değerlendirilmelidir. Aynı şekilde dava konusu taşınmazın emsale göre daha avantajlı özellikleri varsa, bu durumun da kira bedeline etkisi göz önünde bulundurulmalıdır.

Dolayısıyla bilirkişi incelemesinde yalnızca “emsal taşınmaz aylık 50.000 TL'ye kiralanmış” denilerek sonuca gidilmemelidir. Emsal ile dava konusu taşınmaz arasındaki benzerlik ve farklılıklar tek tek ortaya konulmalı, bu farklılıkların kira değerine etkisi somutlaştırılmalı ve nihai kira bedeline bu değerlendirme sonucunda ulaşılmalıdır.

Bu nedenle kira tespit davalarında emsal seçimi kadar, seçilen emsal ile dava konusu taşınmaz arasındaki farklılıkların nasıl değerlendirildiği de büyük önem taşımaktadır.

Hak ve Nesafet İlkesi

Kira tespit davalarında mahkemenin kira bedelini belirlerken dikkate aldığı önemli unsurlardan biri de hak ve nesafet ilkesidir.

Mahkeme, bilirkişi aracılığı ile emsal kira bedellerini belirledikten sonra bu bedeli doğrudan dava konusu taşınmazın kira bedeli olarak kabul etmek zorunda değildir. Özellikle kiracının taşınmazı uzun süredir kullanıyor olması, mevcut kira ilişkisinin devamlılığı ve somut olayın diğer özellikleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenir.

Bu kapsamda uygulamada, belirlenen emsal kira bedeli üzerinden kiracının eski kiracı olması nedeniyle belirli oranda hakkaniyet indirimi yapılması söz konusu olabilmektedir.

Örneğin bilirkişi tarafından taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin 50.000 TL olacağı belirlenmişse, mahkeme eski kiracılık durumunu ve kira ilişkisinin özelliklerini dikkate alarak bu bedel üzerinden hakkaniyete uygun bir indirim yapabilir. Uygulamada bu indirimin uygulamada emsal kira bedeli üzerinden %5 – %20 arasında değişebildiği belirtilmektedir.

KİRA TESPİT KARARININ SONUÇLARI

Kira tespit davası sonucunda verilen karar, kira sözleşmesini sona erdiren veya taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi kurulmasını sağlayan bir karar değildir. Mahkeme, devam eden kira ilişkisi içerisinde uygulanacak kira bedelini belirler ve kira ilişkisi belirlenen yeni bedel üzerinden devam eder.

Ancak kira tespit kararının en önemli sonuçlarından biri, belirlenen kira bedelinin geçmişe etkili olabilmesidir. Mahkeme, kira bedelinin talep edilen ilgili yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olduğuna karar vermişse, karar daha sonra verilmiş olsa dahi belirlenen kira bedeli ilgili kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır.

Yeni Kira Bedelinin Geçmişe Etkisi

Örneğin yeni kira dönemi 01.09.2025 tarihinde başlamış ve kiracı bu dönemde aylık 25.000 TL kira ödemeye devam etmiş olsun.

Kira tespit davası sonucunda mahkeme, yeni kira bedelini aylık 40.000 TL olarak belirler ve bu bedelin 01.09.2025 tarihinden itibaren uygulanmasına karar verirse, mahkemenin kararı daha sonraki bir tarihte verilmiş olsa dahi kira bedeli 01.09.2025 tarihinden itibaren 40.000 TL olarak kabul edilir.

Bu durumda kiracının her ay ödediği 25.000 TL ile belirlenen 40.000 TL arasındaki 15.000 TL'lik fark, geçmiş dönemlere ilişkin kira farkı alacağını oluşturur.

Kira Tespit Kararı Doğrudan İlamlı İcraya Konulabilir mi?

Kira tespit davasında mahkeme esas olarak kira bedelini tespit etmektedir. Karar, kira farkının tahsiline yönelik bir eda hükmü niteliğinde değildir. Bu nedenle kira tespit kararının geçmiş dönem için kira farkı doğurması, bu farkın doğrudan ilamlı icra takibine konu edilebileceği anlamına gelmez.

Kira Farkının Tahsili

Mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte, belirlenen kira bedeli ile kiracının yaptığı ödemeler karşılaştırılarak geçmiş döneme ilişkin kira farkı hesaplanabilir.

Bu farkın tahsili için, somut olayın koşullarına göre ayrı bir alacak davası açılması veya ilamsız icra takibine başvurulması gündeme gelebilir.

İlamsız icra yoluna başvurulması halinde kiracının ödeme emrine itiraz etmesi mümkündür. O halde, itirazın iptali davası gündeme gelecektir. (İtirazın iptali davası için ilgili yazımızı inceleyebilirsiniz)

Kira Farkına Faiz Uygulanması

Kira tespit davası sonucunda mahkeme tarafından belirlenen kira bedelinin geçmiş döneme etkili olması halinde, kiracının daha önce ödediği kira bedeli ile mahkemece belirlenen kira bedeli arasında kira farkı ortaya çıkabilir.

Ancak bu kira farkına faiz uygulanması bakımından, kira tespit kararının tespit hükmü niteliğinde olması önem taşır.

Kira tespit davasında mahkeme, öncelikle kira bedelinin hangi miktarda olması gerektiğini belirler. Bu nedenle kira farkı alacağının miktarı, kararın kesinleşmesiyle birlikte belirgin hale gelir.

Bu nedenle kira farkına ilişkin faiz bakımından, kira tespit kararının kesinleşme tarihi önem taşır.

Örneğin mahkeme, 01.09.2025 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 40.000 TL olması gerektiğine karar vermiş ve kiracı bu dönemde aylık 25.000 TL ödemişse, aylık 15.000 TL kira farkı ortaya çıkar.

Ancak bu fark bakımından faiz, kural olarak yalnızca mahkemenin karar tarihinden itibaren değil, kararın kesinleşmesinden yani borcun muaccel hale gelmesinden itibaren uygulanacaktır.

Kira Tespit Davasında Harç Hesaplaması

Kira tespit davalarında harç, dava konusu edilen kira bedelinin tamamı üzerinden değil, mevcut kira bedeli ile talep edilen kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır.

Hesaplama yapılırken;

• Mevcut aylık kira bedeli

• Talep edilen aylık kira bedeli

• Aylık kira bedelleri arasındaki fark

• Bu farkın bir yıllık tutarı

dikkate alınır.

Örneğin mevcut aylık kira bedelinin 20.000 TL, talep edilen aylık kira bedelinin ise 35.000 TL olduğu durumda:

35.000 TL – 20.000 TL = 15.000 TL aylık kira farkı

15.000 TL × 12 ay = 180.000 TL yıllık kira farkı

Bu durumda yıllık kira farkı 180.000 TL olarak hesaplanır.

Hesaplama:(Talep edilen aylık kira – mevcut aylık kira) × 12 = yıllık kira farkı

---

ÖRNEK KİRA TESPİT DAVA DİLEKÇESİ

.................................. NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ'NE

DAVACI :Ahmet Yılmaz (T.C. Kimlik No: XXXXXXXX)

Adres: İstanbul / Kadıköy

VEKİLİ :Av. …………………

Adres: …………………

DAVALI :Mehmet Kaya

Adres: Dava konusu taşınmaz adresi

DAVA KONUSU :01.09.2025 tarihinde başlayan kira dönemi için aylık kira bedelinin 35.000,00 TL olarak tespiti talebimizden ibarettir.

FİİLEN ÖDENEN AYLIK KİRA BEDELİ : 20.000,00 TL

TALEP EDİLEN AYLIK KİRA BEDELİ : 35.000,00 TL

HARCA ESAS DEĞER :15.000,00 TL/Ay × 12 Ay = 180.000,00 TL

AÇIKLAMALAR

1-) Mülkiyeti müvekkile ait olan …………………… Mahallesi, ………………… Sokak, No: …, …………………/İSTANBUL adresindeki bağımsız bölüm için müvekkil ile davalı kiracı arasında, başlangıç tarihi 01.09.2020 olan kira sözleşmesi imzalanmıştır.

2-) Dava konusu taşınmaz konut niteliğinde olup, bulunduğu bölgenin merkezi konumu, ulaşım imkânları, sosyal ve ekonomik olanakları ile çevresindeki taşınmazların niteliği bakımından değerli bir konumdadır.

3-) Taşınmazın bulunduğu bölgede toplu taşıma olanakları, alışveriş merkezleri, eğitim ve sağlık kuruluşları ile günlük yaşam bakımından ihtiyaç duyulabilecek diğer imkânlar bulunmaktadır. Bölgenin gelişmiş ulaşım ve altyapı olanakları taşınmazın kira değerini olumlu yönde etkilemektedir.

4-) Dava konusu bağımsız bölümün; yüzölçümü, bulunduğu kat, cephe özellikleri, oda ve kullanım alanları, binanın yaşı ve genel fiziki durumu ile ortak kullanım alanları birlikte değerlendirildiğinde, taşınmazın bulunduğu bölgedeki nitelikli konutlar arasında yer aldığı görülmektedir.

5-) TAŞINMAZIN DURUMU, TAŞINMAZIN BULUNDUĞU KONUM VE EMSAL ÇEVRE KİRALARI GÖZ ÖNÜNDE BULUNDURULDUĞUNDA, HALEN ÖDENMEKTE OLAN 20.000,00 TL KİRA BEDELİ TAŞINMAZIN GÜNCEL RAYİÇ KİRA BEDELİNİN OLDUKÇA ALTINDA KALMIŞTIR. ZORUNLU ARABULUCULUK SÜRECİ DE TÜKETİLMİŞ OLDUĞUNDAN İŞBU DAVAYI İKAME ETME GEREĞİ HASIL OLMUŞTUR;

KİRA TESPİTİ TALEBİ İÇİN GEREKLİ OLAN YASAL SÜRE TAMAMLANMIŞTIR

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01.09.2020 olup, beş yıllık kira süresi 31.08.2025 tarihinde tamamlanmıştır. Bu nedenle 01.09.2025 tarihinde başlayan yeni kira dönemi bakımından kira bedelinin yeniden belirlenmesi için gerekli yasal süre dolmuştur. Sözleşmede artış hükmü de bulunduğundan tespitin 01.09.2025 yılı itibariyle yapılması hukuka uygun olacaktır.

TBK md. 344/f.3; Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

TBK md. 345: Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

T.C.YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ, E. 2017/1466, K. 2017/363, T. 19.1.2017:

• KİRA BEDELİNİN TESPİTİ (Taraflar Arasında 01.10.1998 Başlangıç Tarihli Kira Sözleşmesi Düzenlendiği Hususunda Uyuşmazlık Bulunmadığı/Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunduğu Kabul Edildiği Halde 07.06.2012 Tarihinde Açılan Davanın Süresinde Olmadığı Gerekçesi İle Bir Sonraki Dönem Olan 01.10.2012 Tarihinden İtibaren Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilmesi Doğru Olmayıp Mahkemece 01.10.2011 Tarihinden İtibaren Rayiç Kira Bedelinin Yöntemine Uygun Şekilde Belirlenmesi Gerektiği)

• BİR SONRAKİ DÖNEM KİRA BEDELİNİN TESPİTİN İSABETSİZLİĞİ (Taraflar Arasında 01.10.1998 Başlangıç Tarihli Kira Sözleşmesi Düzenlendiği Hususunda Uyuşmazlık Bulunmadığı/Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunduğu Kabul Edildiği Halde 07.06.2012 Tarihinde Açılan Davanın Süresinde Olmadığı Gerekçesi İle Bir Sonraki Dönem Olan 01.10.2012 Tarihinden İtibaren Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilmesi Doğru Olmayıp Mahkemece 01.10.2011 Tarihinden İtibaren Rayiç Kira Bedelinin Yöntemine Uygun Şekilde Belirleneceği)

DAVA KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜM RAYİÇ KİRA BEDELLERİNİN ÇOK ALTINDA KALMIŞTIR.

Dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan piyasa araştırmasında, aynı veya benzer nitelikteki taşınmazların kiralanmasına ilişkin güncel ilanların incelenmesi sonucunda, taşınmazın mevcut kira bedelinin bölgedeki güncel kira bedellerinin oldukça altında kaldığı görülmektedir.

Nitekim dava konusu taşınmazla aynı bölgede bulunan, benzer yüzölçümüne ve benzer kullanım özelliklerine sahip taşınmazlara ilişkin ilanlarda aylık kira bedellerinin 30.000,00 TL ile 45.000,00 TL arasında değiştiği görülmektedir. Taşınmazın konumu, fiziki özellikleri, bulunduğu katı, cephe özellikleri ve kullanım imkânları dikkate alındığında, dava konusu taşınmazın 35.000,00 TL aylık kira bedeli ile kiraya verilmesi rayiç piyasa koşullarına uygundur.

Bu nedenle, mevcut kira bedeli ile taşınmazın bulunduğu bölgedeki güncel kira seviyeleri arasındaki ciddi farkın giderilmesi ve taşınmazın gerçek kira değerinin belirlenmesi amacıyla işbu kira tespit davasının açılması zorunluluğu doğmuştur.

Mahallinde yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda; taşınmazın gerçek kira değerinin, emsal taşınmazların kira bedellerinin ve bu taşınmazlarla dava konusu taşınmaz arasındaki farklılıkların ayrıntılı biçimde ortaya konulacağı ve talep edilen kira bedelinin taşınmazın gerçek rayiç değerine uygun olduğu anlaşılacaktır.

Bu nedenlerle, dava konusu taşınmazın 01.09.2025 tarihinden başlayan kira dönemi için aylık kira bedelinin 35.000,00 TL olarak tespitini talep ederiz.

HUKUKİ SEBEPLER :TMK, TBK, HMK ve ilgili sair yasal mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER: 1-) 01.09.2020 tarihli Kira Sözleşmesi.

2-) Arabuluculuk Son Tutanağı.

3-) Kira ödeme dekontları ve banka kayıtları.

4-) Emsal kira araştırması.

5-) Emsal kira sözleşmeleri.

6-) Tapu kayıtları.

7-) Keşif.

8-) Bilirkişi incelemesi.

9-) Tanık.

10-) Yasal her türlü delil.

NETİCE-İ TALEP

Yukarıda açıkladığımız sebepler ve Mahkemenizce re'sen göz önünde bulundurulacak sebeplerle fazlaya dair haklarımız saklı kalmak kaydı ile;

1-) Kiralanan taşınmazın durumu, konumu, emsal kira bedelleri ve tüm nitelikleri dikkate alınarak, 01.09.2025 tarihinde başlayan kira dönemi için aylık kira bedelinin 35.000,00 TL olarak TESPİTİNE,

2-) Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine,

karar verilmesini saygılarımızla bilvekale arz ve talep ederiz.

Davacı Vekili

Av. ………………………İ